IBBV - Print-Template

Erläuterungen der bauplanungsrechtlichen Festsetzungen gemäß Baugesetzbuch (BauGB)

1. Art der Baulichen Nutzung

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans weist insgesamt acht unterschiedliche Teilbereiche auf.
Dabei handelt es sich um fünf Bereiche mit Festsetzungen für eine gewerbliche Nutzung (GE 1, GE 2,

GE 3a und b sowie GE 4), um zwei Teilbereiche mit einer industriellen Nutzungszuweisung (GI 1 und GI 2) und einem Teilbereich mit einer Sondernutzung (SO Tank- und Rastanlage).

Die einzelnen Baugebiete gliedern sich auf der Grundlage de § 1 (4) BauNVO nach Art der jweilig zulässigen Nutzung sowie nach Art der Betriebe und Anlagen und deren besonderen Bedürfnissen und Eigenschaften.

Im folgenden wird detailliert auf die jeweiligen Zulässigkeiten von Nutzungen in den einzelnen Gebieten eingegangen.

  • Gewerbegebiete aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe


  • Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude

    In allen sieben gewerblichen und industriellen Teilbereichen sind Gewerbebetriebe aller Art - mit Ausnahme der unter dem Punkt 'Einzelhandel' aufgeführten Einschränkungen - und öffentliche Betriebe sowie Geschäfts-, Büro und Verwaltungsgebäude zulässig. Hinsichtlich der Lagerplätze und Lagerhäuser gibt es in drei Teilbereichen aufgrund gestalterischer Anforderungen, insbesondere im Eingangsbereich zum Wirtschaftspark, im 'repräsentativen Zentrum' und entlang der Autobahn Einschränkungen. Deshalb sind in den baugebieten GE 2 und GE 4 lagerhäuser und Lagerplätze und in dem Industriegebiet GI 1 Lagerplätze unzulässig.


  • Einzelhandel

    Allen sieben gewerblich/industriellen Teilbereichen ist gemeinsam, dass die Einzelhandelsnutzung unzulässig bzw. in eingeschränktem Rahmen lediglich ausnahmsweise zulässig ist. Mit dem Ausschluss bzw. der starken Einschränkung der Einzelhandelsnutzung en sollen wirtschaftliche und funktionale Nachteile für die Entwicklung der Stadt Bitburg, wie z.B. einen zu befürchtenden Kaufkraftabfluss oder die Verödung bestehender Einkaufsbereiche durch die Ansiedlung entsprechender Einzelhandelsbetriebe verhindert werden.

    Während in den Teilbereichen GI 1 und GI 2 Einzelhandelsnutzungen gänzlich unzulässig sind, können in den Bereichen GE 3a und b sowie GE 4 Handwerks- und Gewerbebetrieben unmittelbar zugeordnete Verkaufsflächen , die in Bezug auf Fläche und Umsatz nur eine untergeordnete Stellung einnehmen, ausnahmsweise zugelassen werden, weil hiervon keine nennenswerten Auswirkungen ausgehen können.

    Im Telbereich GE 2 (am Kreuzungsbereich deer beiden Gebietszufahrten des 'Kommunalen Wirtschaftspark A 60/Fließem') soll ein repräsentatives 'Kommunales Wirtschafts- und Innovationszentrum' entstehen. Aus diesem Grund werden hier erweiterte Möglichkeiten für Betriebe des Versorgungs- und Dienstleistungsgewerbes (z.B. Schreibwarenladen, Copy-Shop, Kiosk,...) vorgesehen.


  • Tankstellen

    Aufgrund der direkten Lage der Fläche zur Autobahnauf-/abfahrt eignet sich der Standort grundsätzlich für die Ansiedlung von Tankstellen. Um das Gebiet jedoch möglicht wenig mit zu- und abfahrenden PKW-/ und LKW-Verkehr zu belasten, ist eine Beschränkung der Zulässigkeit von Tankstellen in Zuordnung zu den beiden Zufahrtsbereichen von der L 32 sinnvoll. Aus diesem Grund sind Tankstellen nur in den Teilbereichen GI 2, GE 1 und GE 4 allgemein zulässig. In dem Bereich GI 1 sind Tankstellen nur ausnahmsweise zulässig, sofern sie der Eigenversorgung der zulässigen Gewerbegebiete dienen. Hiermit handelt es sich somit um Tankanlagen für den eigenen Bedarf auf den jeweiligen Grundstücken.


  • Anlagen für sportliche Zwecke

    Anlagen für sportliche Zwecke sind in den Gebieten GE 1, GE 3a und b, GI 1 und GI 2 ausnahmsweise zulässig und in den Teilbereichen GE 2 und GE 4 unzulässig. Mit der Ausweisung des kommunalen Wirtschaftsparks wird in erster Linie die Realisierung eines Gewerbe- und Industriestandortes zur Ansiedlung entsprechender Betriebe verfolgt. Aus diesem Grund wird der bau von Anlagen für sportliche Zwecke nur eingeschränkt und somit abweichend von den Regelzulässigkeiten der BauNVO festgeschrieben.

    So sind entsprechende Anlagen insbesondere in den Gebieten GE 2 und GE 4 nicht erwünscht, da in den beiden gewerblichen Bauflächen vorrangig 'repräsentative' Nutzungen und Betriebe angesiedelt werden sollen. Für die verbleibenden Teilbereichen GE 1, GE 3a und b sowie GI 1 und GI 2 sind die diesbezüglichen Planungsvorstellungen weniger restriktiv, deshalb wurde für diese Gebiete eine ausnahmsweise Zulässigkeit formuliert.


  • Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter

    In den Teilbereichen GE 1-4 sowie GI 1 und GI 2 sind Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie Betriebsinhaber und Betriebsleiter , die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind, bis zu einer maximalen Bruttogeschossfläche von 200 m² ausnahmsweise zulässig. Diese Festsetzung entspricht den Vorgaben der ausnahmsweise zulässigen Nutzung en in Gewerbe- und Industriegebieten gemäß §§ 8,9 BauNVO und bedarf insofern keiner weiteren Erläuterung.

    In einem Abstand von 100 m - gemessen vom befestigten Fahrbahnrand der A 60 wurden entsprechende Betriebswohnungen jedoch aufgrund der Lärmimmissionen durch die A 60 ausgeschlossen, da eine diesbezügliche schalltechniche U(ntersuchung deren Unverträglichkeit mit der vorbeiführenden Autobahn ergeben hat. Dies betrifft die Teilbereiche GI 1 und GE 3a sowie das Sondergebiet 'Tank- und Rastanlage'.


  • Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke

    Diese Anlagen können in sechs Teilbereichen (GE 1, GE 2, GE 3a und b sowie GI 1 und GI 2) ausnahmsweise zugelassen werden. Diese Festsetzung entspricht den Vorgaben gemäß § 8,6 BauNVO und bedarf innsofern keiner weiteren Erläuterung.

    Für den Teilbereich GE 4 werden die Anlagen nicht Bestandteil des Bebauungsplans, da hier wie bereits vorlaufend erläutert, für das Gebiet charakteristische Nutzung entstehen soll.


  • Vergnügungsstätten

    Vergnügungsstätten sind in allen gewerblichen Teilbauflächen unzulässig, weil sie im gesamten Geltungsbereich des Bebauungsplanes als störend angesehen werden.


  • Sondernutzungen

    Zur Schaffung einer 'Tank- und Rastanlage' wurde im Bereich der nördlichen Gebietszufahrt eine Sonderbaufläche (SO 'Tank- und Rastanlage') ausgewiesen. Hier soll ein sog. 'Autohof' ermöglicht werden.

    Insofern sind alle in diesem Zusammenhang typischen Nutzungen allgemein zulässig. Hierbei handelt es sich insbesondere um Tankstellen jeder Art und Größe, um PKW- und LKW-Stellflächen, um Einrichtungen zum Verkauf von Gütern des täglichen Bedarfs sowie Artikel des Reisebedarfs ('Tankstellenshop'), um Betriebedes Restaurations- und Beherbergungsgewerbes sowie entsprechende Nebeneinrichtungen.

 

2. Maß der baulichen Nutzung

 

Das Industrie- und Gewerbezentrum ist hinsichtlich seiner zum Teil topographisch exponierten Lage behutsam zu entwickeln. Allerdings besteht durch die zahlreichen Verkehrsstraßen (Bundes-, Landesstraße und Autobahn) bereits eine nicht unerhebliche visuelle Beeinträchtigung der Umgebung. Aus diesem Grund wurde vor allem in Richtung Fließem auf eine Einbindung in die Landschaft geachtet. Hierzu wurden folgende Festsetzungen getroffen:

Höhe baulicher Anlagen

Die Festsetzungen zur Höhe der baulichen Anlagen basieren auf der Annahme, dass sich die spätere Erschließungsplanung soweit wie möglich an dem natürlichen Geländeverlauf orientiert. Somit ergibt sich zum Bezugspunkt 'angrenzende öffentliche Straße' eine einheitliche Höhenfestsetzung von

Wandhöhe - Wh max. 10,50 m

Gebäudehöhe - Gh max. 12,50 m

für alle Bereiche außer GI 1. Sie gewährleistet eine an die Topographie angepasste Bebauung des gesamten Geländes. Im Bereich GI 1 wurde mit Gh max. 15,00 m eine größere Höhe zugelassen, da hier auch industrielle Anlagen untergebracht werden sollen, die ansonsten unverhältnismäßig stark eingeschränkt würden. Der fragliche Teilbereich GI 1 liegt jedoch am Nordrand des Geländes, in unmittelbarer Nähe zur A 60, so dass hier entsprechende Störungen des Orts- und Landschaftsbildes nicht zu erwarten sind.

Für bestimmte Bereiche, insbesondere für die industriellen Bauflächen (GI 1 und GI 2) sowie den Kernbereich der gewerblichen Zone (GE 2 und GE 3b) und das Sondergebiet 'Tank- und Rastanlage' werden zudem ausnahmsweise größere Höhen zugelassen, da ggf. aufgrund technischer Anforderungen von Betrieben entsprechend höhere Gebäude erforderlich werden und auch solche Betriebe nicht grundsätzlich ausgeschlossen werden sollen. Im 'Kernbereich' des Plangebietes sowie im Sondergebiet werden diese als weniger störend angesehen als in seinen Randzonen. Einschränkend sind jedoch auch hier größere Höhen nur ausnahmsweise zulässig, sofern sich die baulichen Anlagen in das städtebauliche Gesamtbild und das Landschaftsbild einfügen. Hiermit soll sichergestellt werden, dass auf jeden Fall eine einzelfallbezogene Bewertung im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens erfolgen kann, die die umgebende Bebauung und deren Proportionen angemessen berücksichtigt.

Die festgesetzten Gebäudehöhen dürfen ausnahmsweise auf 10 % der Gebäudegrundfläche (im Teilbereich GI 1 auf 20 % der Gebäudegrundfläche) durch technische Aufbauten um 60 % überschritten werden. Dies kann aufgrund bestimmter Anforderungen der Betriebe (z.B. Abluftanlagen, Abgasfilter, Hochbehälter, Aufzugschächte o.ä.) notwendig werden und ist im Einzelfall zu beurteilen.

Grundflächenzahl, zulässige Grundfläche

In allen gewerblichen und industriellen Teilbereichen wird eine maximale Grundflächenzahl von 0,8 festgesetzt.

bei der Ermittlung der Grundfläche sind die Grundflächen von Stellflächen und Garagen sowie Nebenanlagen mitzurechnen.

Diese Festsetzung lehnt sich an die Höchstmaße gemäß Baunutzungsverordnung (BauNVO) an und eröffnet den betrieben größtmögliche Flexibilität bei der Gestaltung und Bebauung ihrer Grundstücke. Für den notwendigen landespflegerichen Ausgleich wird an anderer Stelle - insbesondere in öffentlichen Grünflächen innerhalb des eigentlichen Plangebietes sowie in eigens ausgewiesenen Kompensationsflächen - gesorgt.



3. Flächen für Stellplätze und Garagen


Während Garagen und überdachte Stellplätze nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig sind, dürfen nicht überdachte Stellplätze auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche - im Rahmen der festgesetzten Grundflächenzahl - angeordnet werden. Soweit dies zwischen überbaubarer Fläche und Straßenbegrenzungslinie geschehen soll, ist zwischen Straßenfläche und Stellpltzfläche ein mindestens 1,50 m breiter Grünstreifen anzulegen.

Diese Festsetzung verhindert direkte Zufahrten von den öffentlichen Straßen zu den Stellplätzen, die sowohl aus gestalterischen Erwägungen, als auch aus Gründen der Verkehrssicherheit unerwünscht sind und zudem mit den teilweise offenen Entwässerungsgräben in Konflikt geraten würden. 4. Überbaubare Grundstücksflächen Die überbaubaren Grundstücksflächen sind durch Baugrenzen definiert. Diese Festsetzung lässt den zukünftigen Bauherrn einen ausreichenden Gestaltungsspielraum zur Anordnung der Gebäude auf ihrem Grundstück. Auf die Festsetzung von Baulinien wurde bewußt verzichtet.